Meny

Nyheter og juridiske artikler

Advokatfirmaet Norjus - Introduksjon

Fagområder

Foreign clients

Solgte forretningseiendom uten å oppplyse om naboens byggeplaner

HLS Eiendom AS eide eiendommen Strandgaten 73, sentralt i Bergen.  En nabotomt på den andre siden av et smalt smug var ubebygget, men eieren av denne tomten hadde planer om å oppføre et syv etasjers bygg.  For å gardere seg mot fremtidige protester, fikk naboen HLS Eiendom AS til å undertegne på en erklæring der det bl.a. stod at det planlagte bygget ville bli på syv etasjer og at HLS eller senere eiere av Strandgaten 73 ikke ville komme til å protestere mot naboens byggeplaner.

HLS bestemte seg for å selge sin eiendom.  Et annet eiendomsselskap var interessert i å kjøpe eiendommen for kr 9,5 mill.  Kjøperen opplyste at det var aktuelt å rive det eksisterende bygget og oppføre et leilighetsbygg der.  I møtet der kontrakten skulle undertegnes, ga HLS kjøperen informasjon om at naboen hadde byggeplaner, men ga ikke nærmere detaljer om planene. 

Kort etter at salg var avtalt, videresolgte kjøperen eiendommen for kr 10 mill til en annen eiendomsinvestor, altså med en gevinst på kr 0,5 mill (10 ÷ 9,5).  Den nye kjøperen fikk samme informasjon om nabotomten som det den første kjøperen hadde fått, altså at det skulle bygges der, men ikke noe ut over det.

Etter kort tid ble kjøper nr to oppmerksom på at naboens plan var å bygge høyt.  Et syvetasjers bygg rett på den andre siden av det smale smuget ville gjøre det langt mindre attraktivt å bygge leiligheter.  Kjøper nr to mente at den manglende opplysningen om nabobyggets planlagte høyde var en vesentlig mangel og hevet kjøpet.

Kjøper nummer én valgte da for sin egen del å heve kjøpet overfor HLS, begrunnet i at HLS ikke hadde gitt opplysning om at nabobygget ville bli på hele syv etasjer, men bare sagt at det skulle bygges der. 

HLS nektet å gå med på heving, og saken kom inn for Bergen tingrett.  Her krevde HLS erstatning på kr 2,2 mill fra kjøperen for avtalebrudd.  Kjøperen på sin side krevde at kjøpet skulle heves.  Kjøperen krevde dessuten at HLS skulle dekke gevinsten på en halv million kroner som kjøperen hadde gått glipp av ved at salget til kjøper nr to gikk i vasken.

Det er avhendingsloven (Lov om avhending av fast eigedom) som regulerer kjøp og salg av eiendom.  Hvis en selger tilbakeholder viktige opplysninger om eiendommen, vil dette etter loven kunne være en vesentlig mangel, som gir kjøperen rett til å heve kjøpet (omgjøre handelen).  Profesjonelle kjøpere forutsettes å vite hva de skal undersøke og legge vekt på når de kjøper eiendom.  Derfor skal det mer til for at en profesjonell kjøper skal få heve kjøpet enn at en vanlig forbrukerkjøper får heve.

Tingretten mente at kjøperen, som var et eiendomsselskap, ikke bare kunne slå seg til ro med opplysningen om at det skulle bygges på nabotomten, men at de burde ha undersøkt nærmere om byggeplanene.  Da ville de ha fått rede på byggeplanene.  Overfor en profesjonell kjøper skulle det altså ikke være nødvendig for HLS å gi detaljerte opplysninger om hva byggeplanene gikk ut på.  På dette grunnlag tapte kjøperen saken og ble dømt til å betale HLS kr 900 000 i erstatning.

Kjøperen anket saken til Gulating lagmannsrett.  Lagmannsretten var enig med tingretten i at det må stilles større krav til en profesjonell kjøpers undersøkelsesplikt enn til en vanlig privatperson.  Lagmannsretten fant imidlertid at HLS hadde holdt tilbake opplysninger som HLS burde skjønne kunne være avgjørende for hvorvidt kjøperen i det hele tatt ville kjøpe eiendommen eller ikke.  Retten ga kjøperen medhold i hevingskravet og dømte HLS til å dekke kjøperens saksomkostninger på ca kr 300 000.  Men kjøperens krav om at HLS skulle dekke den tapte fortjenesten på kr 0,5 mill, gikk ikke retten med på, da dette var et for indirekte tap.

 

August 2009

NorJus' temasider

Arveavgiftskalkulator

Arveavgiftskalkulator

Kontakt NorJus

Telefon 22 55 51 80
Fax 22 44 54 60
E-post
Adresse
Postboks 5081
Majorstuen
0301 Oslo
Besøks-adresse Pilestredet 75D

Veibeskrivelse med kart